京融实配 刘强东，“买买买”

浮现高瓴身影。

刘强东最近可谓是动作频频，在海外开启"买买买"模式。

最新消息显示，京东旗下基础设施投资与资产管理平台——京东产发，将与瑞士合众集团、高瓴支持的 Eza Hill，从凯德腾飞房产信托手里收购新加坡四处物流资产，交易价格为 3.06 亿新元，约 17 亿元。这意味着刘强东又出手了。

值得一提的是，除了与高瓴支持的 Eza Hill 一起搞收购，高瓴本身也是京东产发，以及母公司京东集团的投资人。CVSource 投中数据显示，在京东产发仅有的两轮融资中，高瓴资本均现身支持，参与前者 A 轮、B 轮融资，两轮融资共计完成 15 亿美元金额。

而在京东集团的早期融资中，高瓴资本也作为 C 轮融资的投资人，参与到当年 9.61 亿美元的融资。

17 亿元，刘强东又买了

说这笔物流资产收购案之前，先来看刘强东最近的动作。

一是，砸 180 亿元收购欧洲消费电子产品零售商 CECONOMY；二是，可能以 40 亿港元价格收购香港佳宝食品。这两笔交易加起来，刘强东要掏出整整 200 亿元用于收购。

刘强东为何突然如此大手笔？国际化可能是重要原因。刘强东曾表示，国际化是京东未来最重要的方向之一。目前，京东在海外已有 2000 多名员工，物流网络覆盖 19 个国家和地区。

如果这两笔收购案顺利落地，在国际化战略上，京东在欧洲和香港就有了桥头堡。因此，下一步"物流"必然是京东布局的领域。

再回过头来看，京东产发的这笔收购。刘强东要买的物流资产，位于新加坡乌美路的工业资产、樟宜南街、裕廊东大厦（大士裕廊工业区附近），以及班丹大道的物流仓库。

其中，位于新加坡班丹大道的 Senkee，是上述四项物流资产中规模最大、价值最高的物流枢纽，总建筑面积约 87,842 平方米，售价达 1.4 亿新元，约占总交易价的一半。

位于乌美路、樟宜南街、裕廊东大厦的物流仓库，有明显的产业和地域优势。乌美路作为新加坡重要的工业区域，汇聚了众多电子、精密制造等企业，已形成完整的产业链上下游配套，与京东主营的家电零售业务相匹配。

樟宜南街的仓库临近樟宜机场，航空货运优势独特，对于时效性要求极高的电子产品、生鲜食品等货物运输极为有利；裕廊东大厦在大士裕廊工业区附近，该工业区是新加坡重要的制造业基地，物流仓库能够及时响应区内企业的原材料采购与产品配送需求，与制造业生产节奏紧密配合。

由此，产业集聚、交通与容量优势，成为刘强东此次收购的关键词。报道显示，被收购的四处物业总建筑面积约 186,346 平方米，平均剩余土地年限约 27 年，平均剩余租期约 1.6 年。

浮现高瓴身影，共同筹备 10 亿美元 REIT

值得关注的是，这次出手，并不是刘强东单打独斗。他选择了与瑞士合众集团、高瓴支持的 Eza Hill，进行合作。合作方之一的瑞士合众集团，是全球领先投资公司，在多个国家和地区投资了多个大型项目。

另一合作方—— Eza Hill，身后则有高瓴身影。投中网了解到，Eza Hill 由高瓴通过 Rava Partners 设立，前者为 Rava Partners 的不动产投资平台。最新消息显示，Rava Partners 已宣布，向某主权财富基金出售两组此前由其开发，并持有的日本多户住宅投资资产池，总价值约 490 亿日元（约 23.6 亿元）。

作为交易的一部分，该主权财富基金将委托 Rava Partners 继续担任这两组投资池的主要资产管理方。据悉，这些资产主要位于东京、大阪等日本主要城市。

此次与刘强东联合收购新加坡物流资产，便是 EZA Hill 的最新动作。数据显示，近年来，Eza Hill 持续在东南亚"扫货"。

2024 年 11 月，EZA Hill 便从 ESR 管理的基金 LILV Portfolio 手里，收购了总价值 1.48 亿美元的三项雅加达物流资产。该项目三项物流资产位于印度尼西亚的大雅加达地区，包括 Cikarang、Cibitung 和 Cileungsi。由于地区地理位置优越、交通条件便利，这些资产成为物流和制造业的理想选择。

收购后，刘强东计划将该资产纳入 REIT 资产池。目前，三方正就最终资产组合进行磋商，计划最早于明年在新加坡交易所挂牌。

众所周知，纳入 REIT 资产池最大的好处，就是快速回笼资金。一方面，REIT 挂牌新加坡交易所后，刘强东可快速盘活资本，将存量资产转化为流动性更强的金融资产；另一方面，京东系能形成"融资 - 投资 - 融资"的再循环。

除这笔收购，刘强东还计划与瑞士合众集团、Eza Hill，共同筹备房地产投资信托（REIT），目标规模超 10 亿美元（约合 72 亿元人民币）。这将是新加坡 REIT 市场逾一年来最大规模的新晋基金，折射市场回暖信心。

刘强东全球"铺路"供应链

从操作手法上看，这不是刘强东第一次与 PE 大佬联手，搞事情。

2024 年底，京东产发就与鼎晖投资及保险机构，共同完成了一笔 50 亿物流基础设施基金的募集。该基金将投资大湾区、长三角等核心城市战略集群的 7 处高品质、高标准智慧物流园区，建筑面积超过 90 万平方米，主要服务于电商零售、新能源汽车等行业龙头企业，以提升供应链效率。

对于供应链而言，它堪称刘强东整个商业帝国的基石。在宿迁老家，刘强东豪掷 200 多亿元，重点项目"亚洲一号"物流中心便坐落于此

在国际拓展上，今年上半年，刘强东在马来西亚和越南，也分别新增 3 座自营海外仓，巩固京东在东南亚地区的供应链网络；同时，斥资 2.5 亿澳元，买下京东在澳大利亚的首个物流中心—— Wacol，以拓展其在大洋洲的业务版图。

稍早前，刘强东还进军中东地区，运营 9 个海外仓，覆盖了阿联酋、沙特阿拉伯等国家，提升京东在该地区的供应链能力。到 2025 年底，刘强东计划将全球自营海外仓面积实现超 100% 增长。

对于这些物流资产的"买入"，刘强东表示，零售业永远不变的规律是，行业一定会越来越集中；对于后端物流业而言，也是越规模化，成本越低。

以最近拟收购的佳宝超市为例，可以看到，刘强东出手后，直接将供应链能力从深圳平移到香港。刘强东在利用佳宝的本地运营经验快速适应香港市场的同时，也将佳宝超市的生鲜品类纳入京东供应链体系，进一步优化其在大湾区的物流和配送服务。

事实上，在刘强东的商业版图上，物流资产一直处于核心位置。其旗下拥有的 6 家上市公司中，4 家都与物流有关，分别是京东物流（02618.HK）、达达快送、德邦物流（603056）、中国物流资产（01589.HK）。尽管达达快送和中国物流资产均因被收购，而退市，但这并不影响刘强东对于供应链建设的持续推进。

随着刘强东与 Eza Hill 等拿下新加坡物流资产，以及其持续在全球"铺路"供应链能力，其国际化战略也逐渐成形。在这一趋势下，刘强东的下一个 Buyout，说不定正在酝酿中。

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