牛掌柜积水就像“池塘”！北京一小区地库渗漏10多年，却总也修不好？

在旭辉御锦小区地下车库，记者一脚踏进水坑，鞋子瞬间湿透。

2025年12月26日，媒体曾反映该小区地库存在长期渗漏、各方推责的问题，引起通州区、相关委办局及属地高度重视，很快启动整改维修。然而，几个试点工程竟都验收完即漏，如今小区依然地库遍地积水、连廊洇湿漏水，设备机房夹层更是水深超过一米。而“地下水位抬升”这个北京推进生态治理取得的好成果，似乎成了各方回避责任的绝佳“借口”。

渗漏根源到底是什么？如何才能根治？时隔半年，北京晚报记者再次前往现场调查。

一脚踩进水坑

夹层如同池塘

7月13日，记者来到旭辉御锦小区地下车库的设备机房，刚进门便一脚踏进水坑，整只鞋瞬间湿透。设备机房里布满密密麻麻的黑色霉斑，路面潮乎乎的，地面有十多厘米深的小水坑，只不过已蓄满积水，和路面齐平，不仔细看很难发现。往设备机房深处走，路面积水越来越多，遍布霉斑的墙面出现一个大洞。洞内是一个夹层，积水与洞口齐平。将手电探进洞口，照见里头如同池塘，池底遍布砖头瓦块等建筑垃圾，水深二三十厘米。

设备机房霉斑遍布，墙面被凿开大洞。

另一处设备机房的情景几乎相同：墙面被凿开大洞，夹层里全是积水，在积水下，大量堆积的建筑垃圾清晰可见。居民找来平时清扫积水的扫把，粗略一测，水深竟超过一米。一位女性居民无奈地说：“以前更深！积水不断往外渗，导致设备机房返水、发霉。物业这才把墙面凿开大洞，方便抽排。”

夹层里水深超一米。

每个单元都通过连廊与地库相连，这条居民前往地库的必经之路也是渗漏重灾区。有的墙皮开裂脱落，有的墙面频繁打孔注胶变得千疮百孔，有的地面湿乎乎的，有的则布满积水。多处连廊都放着接水的泡沫箱。除此以外，地库通道和楼梯间内非常潮湿，积水随处可见，严重处水已没过脚面，只能踩着沙袋通行。

楼梯间搭起“沙袋桥”。

2025年7月，为治理渗漏，物业曾将地库通道的一面墙砸开，墙后赫然出现近70平方米的深坑，坑里是五六米深的积水和建筑废料。2025年12月记者首次探访时，深坑已被填成水泥地面，但物业坦言，此处用挖掘机清掏积水和建筑废料时根本掏不到底，只能用土夯实、搭上框架，将其填平，但这并不意味着里边没水了。2026年7月13日，记者再次来到这里，水泥地面与墙壁之间出现了一条明显的裂缝。居民说，地面仅时隔半年就出现两厘米左右的沉降，其原因正是地面以下仍在积水的浸泡之中。

半年内两轮维修

刚验收完就漏

据了解，该小区2014年建成，2015年交付，共16栋居民楼，开发商为北京旭辉阳光置业有限公司。一位居民回忆，新房刚入住，上百户居民家及地下车库等公共区域就出现严重渗漏。5年保修期内，经过居民持续不断投诉，开发商进行了小修小补，但问题没有得到缓解，5年保修期一过，开发商就不管了。

2023年小区解聘开发商物业，引入新物业。新物业开始加强渗漏治理，修修补补后初见成效。但地库一直渗漏严重，居民迫切希望彻底治理渗漏，但对于积水从何而来、根治由谁买单始终存在分歧。

2025年12月26日，记者报道了该小区的地库渗漏问题。报道得到相关职能部门及属地的高度重视，整改维修提上日程。

另一位居民告诉记者，当时报道发出不到一个月，通州区住建委与属地宋庄镇便在地库选取了四个渗漏点位，展开试点维修。但这四处试点修着修着就没了下文。记者2026年7月到现场时，这些试点还围着围挡、堆着施工材料，挂着“正在施工，请勿进入”的提示牌，但居民说，已有好几个月没见施工动静。

据了解，2026年4月，在通州区政府的协调调度下，区住建委、属地等相关各方再次召开现场会，确定由中国建筑第二工程局有限公司作为维修渗漏的施工方。维修方案选取三个渗漏连廊作为试点，5月施工正式启动。

结果让居民大失所望。“6月三处试点竣工验收了，可压根没有修好，验收完当天就漏了！”一位居民带记者逐一探访了维修后的三个连廊，都存在不同程度的渗漏，有的墙面摸着湿乎乎的，有的则能明显看到洇湿和水渍。

三处试点刚验收完就漏，居民不认可维修方案及结果，再次投诉。通州区住建委在回复中称：施工团队采用先堵后疏的方式，通过挖设集水坑引流、堵漏注浆、人工清淤等专项措施进行维修，地库已无渗水漏水现象。

出了两份报告

病因仍存分歧

居民说，多年来地库一直靠堵漏、注浆等工艺小修小补，都不起效，这次试点维修的失败，让大家更迫切地想找到渗漏的真正原因，以便对症下药。

此前居民就与相关部门、小区开发商及承建方之间存在意见分歧。开发商认为渗漏是地下水位抬升导致的，该项目2011年拿地建设，如今的地下水位已比当年普遍抬升，防水等级、指标都已发生变化。承建方将渗漏归咎于排水沟，认为地库地面高，连廊地面低，地库又有排水沟，物业清理积水后倒进排水沟，水又顺着地势流回去，从而导致问题反复。通州区住建委则称该项目于2014年11月由建设单位组织五方竣工验收，验收结果合格，并向居民公布了一份《旭辉御锦小区地下车库区域漏水评估报告》。其中提到的渗漏主因是“地下水位抬升，地下空间处于地下水浸泡范围”、“小区建成已超过十年，部分防水层已失去防水效果”等。

由此各方得出结论：设计、施工、验收各个环节都符合规范，渗漏是地下水位抬升、房屋自然老化等自然原因造成的，这种情况下，应由业主使用公维金进行维修。

但这一结论令居民难以信服。居民质疑：“各方都把责任推得一干二净，没人提施工质量问题。地下水位抬升是客观事实，防水经过十年也的确会老化，但渗漏从2015年入住就存在，这怎么解释？如果是施工质量问题凭什么让业主用公维金买单？”居民呼吁出具专业的房屋质量鉴定报告，以此判断渗漏根源。

为化解分歧，2026年，通州区住建委及属地政府协调专业检测机构出具了一份《通州旭辉御锦小区地下室渗漏检查和漏水成因分析咨询报告》（以下简称“咨询报告”）。报告中罗列了包括地下水位抬升、排水沟倒流在内的七条成因。

随后，区住建委回复居民称，小区已交付十余年，防水已过质保期，应启用公维金维修，但遭到业主的强烈反对，于是属地政府聘请检测机构进行了此次渗漏检测。根据该报告，漏水原因包含地下水位抬升、日常维护使用不当等多个方面，不存在主体结构安全隐患，因此应启用公维金维修。因业主反对，区住建委及属地协调先行展开维修。

值得一提的是，这份回复中所说的“先行展开维修”，即为上文提到的2026年6月刚验收完就漏的三处试点。

这样的咨询报告和回复内容仍难以得到居民的认可。一位居民说：“我们呼吁出具报告，是希望查出成因、进行根治。可相关部门出具报告，却像是为了说服我们使用公维金。”

渗漏十多年

也怪地下水位抬升？

在咨询报告中，地下水位抬升被排在漏水原因的第一位，这也是从2025年起，开发商及相关部门反复提及的渗漏客观因素。

但仔细阅读其中内容不难发现，报告只从北京市水务局官网中截取了近年来全市及通州区平均地下水位的变化情况，并未对小区的地下水位进行测量。“我们小区的具体情况，怎能只凭全区甚至全市的平均值就得出结论？”李女士说，地下水位抬升是客观事实，也是北京生态治理取得成果的大好事，可如今，这样的大好事却成了各方推卸责任的绝佳“借口”。“我们小区不是近几年地下水位抬升才渗漏的，是2015年建成入住就在大范围渗漏。渗漏十多年，也要怪地下水位抬升吗？”

仔细看咨询报告的七条渗漏成因，会发现这样两条信息：地下车库与入户通道交接位置（连廊）设有后浇带，构造复杂，易形成渗水通道；通风井井壁（设备机房夹层）存在蜂窝、孔洞等，易形成渗水通道。

连廊渗漏，地面遍布积水。

据了解，建筑施工一般会分区浇筑，中间预留缝隙，等主体结构沉降、混凝土收缩基本完成后再补浇缝隙，这就是“后浇带”，它是建筑防水的薄弱环节。居民认为，连廊渗漏不断正是因为后浇带存在大量缝隙。而孔洞和蜂窝均是混凝土表面的缺陷，孔洞是局部缺少混凝土，蜂窝一般是表面凹凸不平、石子外露、砂浆缺失，像蜂巢一样密布小孔的缺陷。施工质量、房屋老化都可能造成这些孔洞和缝隙，但记者翻遍报告，并没有找到这些渗漏点位的进一步成因分析。居民说：“这些点位从2015年就渗漏，那时候房屋总不能已经老化了吧？”